Crisis habitacional: los alquileres temporales crecen y encarecen el acceso a la vivienda en Bariloche

 Un estudio sobre el crecimiento del turismo y la expansión de los alquileres temporales en San Carlos de Bariloche fue informado por el arquitecto Facundo López Binaghi (tejidourbano.org.ar). Se refleja el crecimiento de la modalidad temporal en desmedro de los permanentes.

Se sostiene que a partir de datos oficiales y relevamientos de plataformas digitales, se observa cómo la proliferación de viviendas destinadas al alquiler turístico altera el mercado inmobiliario local, encarecido los alquileres permanentes y tensionado el acceso a la vivienda para los residentes, especialmente en los sectores de menores ingresos. El caso de Bariloche no es una excepción y permite reflexionar sobre problemáticas comunes en otros destinos turísticos del país.

Los sitios AirBnb y Booking reflejan la presentación dinámica con respecto a los alquileres y en nuestro país, un caso paradigmático es la ciudad de Bariloche que se ubica entre los principales destinos turísticos del país, tanto para el público local como el internacional. La 'capital turística' de la Patagonia es históricamente reconocida como uno de los destinos invernales más importantes del país, aunque también, en los últimos años, se ha posicionado como una plaza atractiva para la temporada estival, logrando captar visitantes a lo largo de todo el año.

Según el Censo 2010, San Carlos de Bariloche registraba 112.887 habitantes, cifra que ascendió a 135.755 en 2022, representando un crecimiento del 20%. Este aumento, aunque menor de lo esperado, se ubica 6% por sobre el promedio nacional. Dicho crecimiento no se limita a la ciudad de Bariloche, sino que ha afectado a su periferia. Por ejemplo, Dina Huapi, una pequeña localidad ubicada sobre las costas del Nahuel Huapi, a pocos kilómetros del centro de Bariloche, registró entre el censo de 2010 y el de 2022, un crecimiento del 59% de su población.

Sin embargo, no sólo ha crecido el número de residentes permanentes. Durante este mismo período y según datos oficiales del municipio, el número de visitantes arribados a la ciudad de Bariloche pasó de ubicarse entre los 600.000 y 750.000 personas en los años entre 2012 y 2019, a superar el millón anual en los años sucesivos a la pandemia, resultado de la demanda extranjera.

Este importante aumento en la afluencia turística ha impulsado no solamente el desarrollo comercial y la atracción de un gran número de migrantes internos, sino también la mutación silenciosa del uso del suelo, a partir de la transformación del parque habitacional de barrios habitualmente residenciales a viviendas orientadas al turismo, expulsando a los residentes permanentes ya los recién llegados a los barrios periféricos. De esta forma queda en evidencia el proceso de turistificación: una reconversión espacial que pone en tensión la convivencia entre residentes permanentes, nuevos habitantes atraídos por la oferta laboral creciente de un mercado turístico en expansión y la demanda de hospedaje temporal y nuevos servicios turísticos, revela el informe.

Las plataformas digitales, siendo Airbnb la principal, han transformado el mercado inmobiliario de Bariloche a un ritmo acelerado. La cantidad de viviendas que se ofertan en esta plataforma de alquiler temporal, según Airroi y Airbtics, superan las 4.000, pudiendo albergar a cerca de 18.000 personas. Estas plazas se constituyen en un 95% por viviendas completas. La zona céntrica concentra el 37% de las propiedades publicadas en Airbnb, mientras que gran parte del resto de la oferta se centra en los barrios Belgrano, Arelauquen, Pinar de Festa, Melipal y Llao Llao, generando una franja de alta renta a lo largo de la costa del Nahuel Huapi. Otros sectores de alto valor paisajístico como Villa Catedral y barrios de la costa del Lago Gutiérrez, también presentan una importante oferta dentro de la plataforma.

Según datos de Airroi y del Centro de Estudios Metropolintanos (CEM), la oferta de alquileres temporales viene creciendo fuertemente. Entre 2006 y 2022 se incrementó este tipo de oferta un 162%, pasando de 813 a 2.128 unidades, lo que equivale a un aumento de plazas de 3.717 a 9.101. Del 2022 a la actualidad, la cantidad de unidades prácticamente se duplicó, ocurriendo lo mismo con la cantidad de plazas. Según el CEM, Bariloche ocupa el segundo puesto entre las ciudades del interior con mayor cantidad de propiedades disponibles en la plataforma para alquileres temporales. Además, para 2025 las solicitudes de habilitación de viviendas familiares como alojamientos turísticos se duplicaron en la pandemia: de 1.900 alojamientos habilitados en diciembre 2020 se pasó a 2.200 en enero 2025, aunque desde la Subsecretaría de Inspección General del municipio se estima que el mercado informal podría hasta triplicar esta cifra.

"Es por esto que entendemos que Bariloche presenta un mercado de alquiler temporal en expansión y difícilmente controlable. Con más de 4.000 propiedades, altos niveles de ocupación y rentabilidad y extensa informalidad, este mercado crece en detrimento de las plazas hoteleras tradicionales a la vez que avanza sobre el parque habitacional residencial", indica el profesional.

El auge de los alquileres temporales ha generado fuertes tensiones en toda la comunidad. Por ejemplo, a pesar del crecimiento en el número de visitantes, el cual se incrementó más del 45% entre 2014 y 2024, las camas habilitadas en hoteles y cabañas, solo crecieron un 15,6%. A esto se suma el dato que surge del informe de CAME respecto a la temporada de verano 2024/2025, en el cual se deja entender que la ocupación en alojamientos “extra hoteleros” era un 10% más alta que la de los hoteles.

Esto implica no solo un perjuicio para los empresarios hoteleros por competencia desleal, sino también para el Estado por los tributos que deja de recaudar, a la vez que proliferan los empleos no registrados vinculados a la limpieza, mantenimiento y gestión de las viviendas de alquiler temporal. Sin duda donde mayor tensión ha generado el crecimiento desmedido de los alquileres temporales es en el mercado de alquileres permanentes.